말레이시아 MM2H 비자-주택 구입 방법-지역별 부동산 매입액 하한선

말레이시아 MM2H 비자 개편안이 지난 12월 나오고 나서 5개월이 다 되도록 확정되지 않고 있다. 기다리는 사이 말레이시아 주택 구입 방법에 대해 알아보자. 지역별 주택 구입액 하한선을 파악하는게 중요하다. 또한 말레이시아 부동산 세금에 대해서도 일견해 보자.

말레이시아 MM2H 비자-주택 구입 방법-지역별 부동산 매입액 하한선

이 글을 쓰고 있는 2024년 5월 4일 토요일 링깃 환율은 286.71원이다. 100만 링깃은 2억 8671만원이고, 50만 링깃은 1억 4335만원이다.

말레이시아 MM2H 비자로 주택을 구입할 경우 오랜 전부터 하한선이 존재했다. 특히 KL 주변을 감싸는 주인 셀랑오르(Selangor)주는 과거 100만 링깃이 하한선이었다.

말레이시아 정부는 어느 날 이를 200만 링깃으로 올렸는데, 그 당시 이만한 가격의 집이 드물어 갑자기 100만 링깃짜리가 외국인에게는 200만 링깃이 되는 초유의 사태가 빚어졌다는 얘기가 회자된다.

위의 표에서 알 수 있듯 말레이시아 MM2H 비자를 갖고 있지 않더라도 주택을 구입할 수 있다. 다만 MM2H 비자를 우대하는 주도 있고, 오히려 바가지를 씌우려는 주도 있다.

비자 없이 주택을 사려는 외국인에게 가장 바가지를 씌우려는 주는 페낭이다. 영어권에서는 Overhang houses가 있다. 즉 주택 완공후 사용허가까지 났지만 팔리지 않은 것들이다. 이런 ‘오버행’ 물량을 넘기려고 한다.

그렇다면 셀랑오르주의 200만 링깃 이상 집들은 ‘살만한’ 집인가? 두가지 의미 모두이다. ‘worth to live in’과 ‘worth to buy’의 관점이다.

사실 40만 링깃, 50만 링깃은 페낭이나 조호바루, 또는 셀랑오르에서는 한국인이 살기에는 조금 수준이 떨어지는 곳이다. 100만 링깃 정도는 줘야 비로소 한국인에게는 조금 눈에 들어오지만, 이 또한 장소, 높이, 인근 환경, 시행사 등에 큰 영향을 받기 때문에 모두 케이스마다 다르다고 보면 된다.

집은 절대 미리서 사는 게 아니고, 특히 조호바루처럼 수십년 째 ‘싱가포르의 배후 도시이고, 중국 자본이 들어오고’와 같은 홍보가 난무하는 곳은 절대 모르고 투자하면 안된다.

와서 최소한 1년 이상 살아보면서 꾸준히 가격들을 체크한 뒤 사길 권한다.

콘도미니엄과 아파트먼트의 차이

이 두 용어는 영어권이라면 다 똑같은 의미로 쓰인다. 콘도미니엄은 한화 콘도처럼 노는 곳이 아니라 ‘자가 소유의 아파트’라는 개념이다. 아파트먼트는 오해 없이 깔끔하게 ‘임대 아파트’를 의미한다.

아파트먼트는 건설회사 또는 임대 전문회사가 통째 그 아파트를 짓거나 사서 임차인을 모집해 세를 내는 곳이다. 따라서 영어로 ‘나는 한국에서 제일 비싼 압구정 현대 아파트에서 산다”고 하면 “아! 세 살고 있구나”라고 생각한다. 뭐 이걸 가지고 집이 있어서 부자이고 집이 없어서 가난하다는 개념이 아니라, 그냥 세를 살고 있구나라는 개념이다.

콘도미니엄은 건축회사가 개별 분양을 해서 개별적인 주인이 자기 재산권을 행사하는 집이다.

말레이시아 MM2H 비자. 예치금 1년후 인출 조건

말레이시아 MM2H 비자 개편안은 비자 취득 1년 뒤 예치금의 50%를 인출하도록 허용할 방침이다. 관광, 의료 목적의 인출이 가능하다. 이외에 주택을 구매할 경우 실버 카테코리의 경우 75만 링깃 이상의 집이어야 한다.

현실적으로 75만 링깃 집은 페낭이나, KL 인근 셀랑오르에서 한국의 40평 아파트 같지는 않을 것이다. 이것도 많이 올라서 말이다. 아무튼 집을 살 생각이 있다면 쇼핑 몰에서 매주, 거의 매일, 중앙 홀 같은 곳에서 건설사가 콘도를 판다.

이곳은 2, 3년 후 지어질 콘도미니엄을 미리 파는데 단계별로 분양가가 다르다. 첫 세일일 때와 두번째 세일, 그리고 더 나아가 세일을 할 때 가격이 달라진다. 처음에는 코너 유닛이라던지, 전망이라던지 더 좋은 유닛이 팔리고, 점점 더 입지가 안좋은 곳이 남는데 가격은 약간씩 올라간다.

이런 곳들을 매주 다니면서 감각을 익혀야 한다. 그리고 우리 견본주택을 이곳에서는 쇼 룸이라고 하는데, 이런 곳을 예약해서 부동산을 보는 안목을 키워야 한다.

한가지 더. 말레이시아 MM2H 비자에서 새롭게 도입되는 플래티넘의 경우 발급후 영주권(Permanent Resident)을 받게 한다는 방침이다.

말레이시아 토지 관련법인 ‘Malaysia’s National Land Code 1965’에 따르면 ‘외국인’은 ‘말레이시아에서 Permanent Resident가 아닌 사람’이라고 규정한다. 즉 플래티넘 비자를 받게 되면 법률상 말레이시아인과 동일하게 대우받는다는 것을 의미한다. (여기까지는 토지 관련법에 따른 해석인 것이고, 다른 법률과도 일치해야할 것임)

즉 외국인이 아니고 내국인으로서 대접받을 경우 제2, 제3 부동산 매입부터는 구입 하한선을 지킬 필요가 없게 된다.

말레이시아 주택 구입 방법- 부동산 매입 관련 세금과 처리 비용

말레이시아 부동산 매입 관련 세금은 한국과 이름이 너무나 다르다. 방식도 다르다. 필자도 전문가가 아닌 만큼 최대한 확인된 것만 쓰되, 보다 전문적으로 알기 바란다면 추천하는 링크를 읽어본다던지 현지 부동산 에이전트와 반드시 상의할 것으로 권한다.

부동산 등기 비용(stamp duty)

주거용 부동산 스탬프 비용은 구매 금액 별로 이렇게 다르다.

▲10만 링깃 : 1% ▲10만 링깃 초과~50만 링깃 이하 : 2% ▲50만 1링깃 초과~100만 링깃 이하 : 3% ▲100만 링깃 초과 : 4%이다.

부동산 취득세(Legal cost)

▲50만 링깃 이하 : 1%(최소 500링깃 이상 부과) ▲50만 링깃 초과~100만 링깃 이하 : 0.8% ▲100만 링깃 초과~300만 링깃 이하 : 0.7% ▲300만 링깃 초과~500만 링깃 이하 : 0.6% ▲500만 링깃 초과~750만 링깃 이하 : 0.5% ▲750만 링깃 이상 : 0.5% 이하에서 협상 가능

지금까지 배운 세금 비율로 실제 주택을 구입했다고 가정해보고 계산을 해보자. 가령 페낭의 바닷가 인도 안다만해를 바라 보는, 말레이시아 최고의 리조트 콘도인 키사이드(Quayside waterfront resort condominium) 또는 더 신축인 안다만 키사이드(Andaman @Quayside)를 생각해보자.

아직 재개발의 개념이 없고, 앞으로도 없을 말레이시아에서 대지 면적이 넓어 향후 재개발도 가능한데다, 입지가 페낭 최고여서 전망이 나쁘지 않을 것 같아 예를 들어보는 것이다.

현재 안다만 키사이드의 2156스퀘어피트(약 60평) 베드룸 3개, 화장실 4개가 190만 링깃(환율 285원으로 약 5.41억원)에 샀다고 치자.

이 경우 stamp fee가 4%, 즉 76000링깃(약 2166만원)이다. 그리고 legal cost가 0.7%, 즉 13300링깃(약 380만원)이다. 이 집의 한달 렌트비는 6800~7000링깃(약 193만원~200만원)이다.

밑에서 설명할텐데 보유세가 1년 월세 수입의 4%, 7000링깃의 12배인 84000링깃의 4%, 즉 3360링깃(약 95만7600원)이 된다.

말레이시아 주택 구입 방법-부동산 보유세 등 소유시 드는 세금

재산세(Assessment Rates)

한국에서는 재산세를 1년에 두번 낸다. 말레이시아에서는 지방 자치단체가 부과하는데 이를 assessment rats라고 한다.

한국이나 말레이시아나 부동산 매입 후 그 재산을 보유할 때 매기는 세금인데, 말레이시아는 이 부동산의 가치를 매매가가 아닌, 임대가 기준으로 세금을 매긴다는 개념이다.

세금 산출 기준은 월세 곱하기 12를 한 뒤 세율 4%를 일괄적으로 적용한다.

임대소득세(Rental income tax)

기독교인이 주를 찬미할 때 주를 lord라고 부르는데, 집주인을 영어로 Landlord라고 한다. 그러나 이 lord는 세금을 내야하는 ‘주님’이다.

말레이시아에서는 위의 어세스먼트 레이트(주택보유세)와 다르게, 임대소득이 발생할 경우 0~30%의 세금을 부과한다. 구체적인 세율은 소득에 따라 다르다.

그리고 임대소득에서 비용으로 인정해주는 항목이 많다. 은행 차입금 이자, 집 수선비, 임대차 계약 제반 비용(부동산 소개비 등) 등이 모두 포함된다.

일부 주인들은 세입자에게 시세 보다 싸게 임대 해주면서 스탬핑, 즉 지차체의 임대차계약서 보고를 하지 않기로 양해를 구한 뒤 이 세금을 회피하는 경우도 있다.

https://www.edgeprop.my/content/1908572/easy-guide-filing-rental-income-tax-malaysia

위 링크는 주택 관련 세금 신고 요령이다. 읽어보면 도움이 될 것이다.

말레이시아 부동산 매입 방법-말레이시아 세금 참고 사이트

https://www.dwgmalaysia.com/property-guides/types-of-property-taxes-in-malaysia

위 링크는 일반적인 주택 관련 세금이다.

https://www.dwgmalaysia.com/property-guides/quit-rent-parcel-rent-and-assessment-rates

위 링크는 숨어 있는 주택 관련 세금 설명이다.

마무리

말레이시아에서 부동산 등 주택을 매수한 분들이 적지 않다. 실제 한국인의 임대 수요가 많은 몽키아라 등지에는 한국인이 집주인인 경우가 허다하다.

하지만 그렇다고 집을 무턱대고 함부로 사서는 곤란하다. 위에서 안다만 키사이트 콘도의 예를 들었지만, 60평이 5억 정도 밖에 안된다고 쉽게 달려들었다가는 큰 일 난다. 그 돈이면 몽키아라에서 집을 사면 임대료를 훨씬 더 받을 수 있기 때문이다.

그렇다면 몽키아라가 주택 구매의 ‘왕도’일까? 몽키아라도 왕도가 아닌 것이 언덕 길을 오르내리는 지형에 콘도미니엄이 빼곡히 올라가 향후 재건축이 불가능할 수 있다는 점 때문이다. 비가 많이 오는 이 나라에서는 관리를 치밀하게 하지 않으면 콘도가 10년만 되어도 매우 낡아버린다.

아직 재건축이 없는 이 나라는 도심도 계속 옆으로 퍼져 나간다. 비싸면 옆으로 옮겨 지어버리는 식이다. 한국, 대만, 홍콩, 싱가포르처럼 땅이 좁지 않다는 얘깅다. 미국처럼 옆으로 간다고 보면 된다. 따라서 어떻게 맨하탄 같은 곳을 찾느냐로 봐야 한다. 맨하탄은 섬이다. 더 넓어질 수가 없다. 따라서 부동산을 많이 보고 알아봐야 주택을 고르는 눈이 생긴다.

또한 주택을 사고 팔 때 애를 먹는다는 사실을 알아야 한다.

한국처럼 닭장과 같은 아파트가 획일화되게 지어져 이 집도 10억원이면 옆집도 10억원, 이런 식으로 가격이 형성되는 나라는 아마도 전 지구 상에 한국 외에는 없다.

옆 집이 10억원 해도 6억원에 파는 곳이 이 곳이고, 15억원에 사는 곳이 이 곳이다. 협상력에 가격이 달려 있다.

세계에서 제일 장사를 잘한다는 유대 상인, 아랍 상인외에 중국 상인, 인도 상인이 있는데, 이 나라에는 중국, 인도의 후예들이 살고 있다. 아랍 집주인, 특히 예멘 집주인도 많다는 얘기를 들었다. 말레이인들이 세계 이슬람 금융의 최대 시장을 운영하고 있다. 사우디아라비아나 UAE가 아니다. ‘흥의 민족’, ‘가오’의 민족은 판판이 깨지게 되어 있다.

집을 팔 때도 2년 이상 여유를 잡고 집을 내놓아야 한다. 외국인이라서 그런지, MM2H를 들고 있더라도 집 파는데도 시간이 6개월 이상 걸린다는 얘기를 많이 들었다.

다시 한번 밝히는데, 이 글을 쓰는 이유는 말레이시아 주택 구매를 추천하고자 함이 아니다. 살 때 신중에 신중을 기하라는 뜻이다.

링깃환율이 380원, 400원 할 때 55만 링깃짜리 집을 무턱대고 샀다가 수년 째 팔지 못고 있는 분을 가까이에서 봤다. 집값이 60만 링깃으로 올랐지만 집을 보러 오는 사람도 없고, 팔아서 환전하면 현재 환율 285원에서는 크게 손해를 보게 된다.

사실 말레이시아에서 살아야 할 장점은 10개가 넘고, 살지 말아야 할 단점 또한 10개는 될 것이다. 그것은 개인이 판단하는 것이고 그 결정은 모두 다를 것이다.